よくある質問

お問い合わせありがとうございました。
仲介手数料についてご説明いたします。

本来弊社等の古参業者、またローカル業者におきましては、借主に手数料を頂く事はありません。
この現象は数年前からインドネシアに進出してきました日系業者が日本の習慣を踏襲し、こちらに適用したものです。
私どもでは消費者に対する悪習と感じております。

通常インドネシアの場合、仲介業者に対する手数料は貸主に発生します。よって多くの新規に進出した業者は手数料の３重取りを行っているのが現状です。１）貸主から、２）借主から、３）実際の相場より高めに価格設定して差額を収入とする ・・・の３重です。 十分に熟慮された上で、業者を選ばれればと思います。

ネットで検索されました通り、インドネシアでの不動産（住宅）賃貸物件は年契約・一括前払い＋1ヶ月デポジット（敷金）が常識となっております。

ここで月払いのマンション（インドネシアでは家具付アパート）、もしくは3ヶ月・半年毎の支払い可能なアパートを探す事は先ず難しいと考えます。
ただ中には契約期間中に退去しなければならず、残存期間がある場合は、サブリース物件として支払い条件を確約させる事により、借主と契約することも考えられますが、基になる契約規定でサブリースが可能か否かを見極める必要があります。また御社の場合物件所有者とではなく、借主と契約することに難色をします場合がありますのでこれも確認事項です。このような物件は事前にジャカルタのメディアを通じて探さねばならないと考えす。たとえば週刊新聞ライフネシアなどが該当します。以上はかなり確率の低い希望的観測ですが、今後の事もありますのでインドネシアにおける賃貸契約は最低1年契約・一括前払いであるという事実を御社にて承知されるよう働きかける方が得策ではないでしょうか。

次に半年のご予算が150万円とありますが、月あたりでは25万となり正直単身者向けのアパート物件としてはかなり贅沢なご予算です。実際居住されてからも水道光熱費、インターネット・ケーブルＴＶなどの費用で月あたり300ドルを見込まなければならず、それよりは便利でリーズナブルな価格帯の日払い・月払い可能なサービスアパートが最も魅力ある物件ではないでしょうか。また多くの単身者はこの類の宿泊施設をご利用されております。

また弊社直営物件では特別に3ヶ月、6ヶ月契約でお受けする物件もありますが、それに関しましては改めてお問合せいただければご案内いたします。

いづれのサービスアパートにご宿泊されるか文章からは判断いたしかねますが、基本的にサービスアパートの場合は、毎日の朝食（和食も含めて）・ユニットの清掃とリネン（バスタオルは毎日が、隔日）とベッドシーツ・枕カバー（週１～２回）の取替え・ベッドメーキング（毎日）・洗濯とアイロンがけ（アパートにより数量が異なりますが、一般に６点）　そしてインターネット・ケーブルＴＶ（ＮＨＫを含む）の接続・電気水道使用が賃料には含まれます。

なおキッチンにつきましてはミニキッチンの有無につきましてはそれぞれのサービスアパートにより異なり、また調理器具・食器類の備え付けも同様です。

弊社運営のアパートならば確実なご返答できるのですが、他社もしくは個人経営のサービスアパートもあり、賃料が安ければキッチンが無い物件が多いのが通常です。

確かに昨今インドネシアも不動産バブルの様相を呈し、かなりの率で値上げが実施されております。

たとえば人気のあるアパートの場合、既にUS$３００-８００（月当たり）が昨年度に比べ値上げ実施され、また同一物件で複数のご希望者が発生すれば、先の口約束を反故にして最も条件のよい条件提示者に契約される状態です。
遺憾にもこの状況は今後も続くものと思われ、契約延長の来年度は更なる値上げが見込まれます。

さて６月もしくは７月のご入居予定の場合、もっとも効率よいご見学時期は、ちょうど１ヶ月前と考えます。その後契約手続きに向けて１週間以内に、お支払いもご入居前２週間が妥当と考えます 。

なお単身者用の１ベッドタイプは多くなく、そのため２ベッドを視野に入れて選択される方も多く見受けられます。　このことを考慮しご予算的にはUS$２，０００～２，２００（税別）を想定されるのが現状ではもっとも現実的と思われます。勿論それ以下の物件もありますがあくまでジャカルタ中心部でのアパートを基準にした場合です。

もしくは単身者用の便利で安価なサービスアパート（賃料には朝食、清掃、洗濯とアイロンがけ、ベッドメーキング、インタネット、ケーブルTV、光熱費が含まれます）も視野に入れるのはいかがでしょうか。弊社の運営物件の場合US$１，３００～１、５００（税別途）で探す事は可能です。とにかく単身者の場合アパートは寝るだけの場所となることが多く、それを考えれば大変お得な宿泊施設と考えます。

昨今需要と供給のバランスが崩れており、貸し手有利・随時賃料値上げの現状から最も効率のよいご見学・契約締結時期はご入居日１ヶ月から１・５ヶ月前となります。
今回は５ヶ月前でのお問い合わせですので、あくまでご参考として回答させていただきます。
お伝えいただきました地区はタムリン大通りの北に位置する地区で、オフィス街といえども多くに日本人が居住されます南ジャカルタからですと大渋滞の中を毎日通勤することになります。ご家族構成にもよりますが単身の場合は勤務地近くでの居住も可能ですが、奥様特に就学中のお子様がおられる場合はご本人よりはご家族の利便性を優先されるのが妥当ではないでしょうか。
またペットと同居となりますと多くのアパートの場合ペット禁止されておりますので、差し当たっての物件はタウンハウスとなりますが、一般的に占有面積が広い・寝室数が多い・庭がついている等の理由により賃料はアパート以上に高価な物件になることもご承知ください。
なお賃貸物件は日本とは異なりユニット毎にオーナーが存在する分譲物件が主体ですので、アパート独自での販促用画像や見取り図は準備されていないのが実情です。

インドネシアの現実問題としてアパートであれ一軒家であれ不具合は必ず発生するとお考えください。また一軒家の方がその確率はかなり高くなります。その場合面倒見の良いオーナーの所有物件であれば臨機応変に対応してくれるでしょうが、一般にアパート比べ一軒家は賃貸契約締結すればなかなかアフターケアーの行き届かない物件が多いのも事実です。
多くのアパートの場合はメンテナンス要員が２４時間常駐しておりますが、一軒家はその都度オーナーを通じての要請になり特に週末・平日夕刻以降のトラブルは翌日や翌週に対応されたり、休暇等で不在の場合は帰宅後の対応となります、その間我慢するか、自身で解決するしかありません。当然治安への問題も発生しますし、寝室の広さも異なり、浴室トイレは部屋数と同数とは限りません。
日系企業で従業員寮として一軒家を賃貸されていたのもひと昔の事で、今は上記の観点等からアパートを利用されるのがほとんどです。
弊社としてはアパートをご利用されることをお勧めいたします。メイドもコキと呼ばれる日本食ができる女性もいます。

先ずはアパートとサービスアパートの形態の違いのついてご説明いたします。
アパートの賃料が気に入るかいないかは別として、基本的な家具・電化製品は含まれます。それ以外は別途有料となり個人負担か、賃料を上げてその分を含ませるかのいづれかです。ただしオーナーによっては無償で提供される場合もあります。
契約は最低1年で一括前払い、プラス1ヶ月のデポジット（ご退去後に未払い金、故意による不具合がある場合を除いて、全額返金されます。）が必要です。礼金につきましては、本来インドネシアの賃貸取引には礼金は不要です。しかしながら新たに進出した日系不動産企業が礼金制度を持ち込んだために礼金が必要な不動産会社もございます。
弊社は、インドネシアにおいて礼金制度は悪習であると考えておりますので礼金をいただいておりません。
契約途中の解約に違約金は発生いたしませんが、基本的に残存期間の返金はありません。
ご夫妻、ご家族の場合はこの形態のアパートと契約となり契約は個人でも法人でも可能です。
サービスアパートは主に単身者用となり、ホテルのユニットより広めの部屋で、基本的な家具・光熱費・インターネット・ケーブルＴＶ、朝食、ユニット清掃、リネン類の取替え、選択とアイロンがけが賃料に含まれ、便利でお得な宿泊施設となりますが、アパートのようにスポーツ施設や公共施設は整っていない小規模なサービスアパートが多くあります。
契約は1泊からでも受け付けられますし、デポジットも必要ありません。月契約・年契約におきましてはそれなりの割引制度があります。

アパートによりもしくはユニットオーナーによりDEPOSITの月数は異なりますが、最近では1ヶ月が標準です。
またDEPOSITには税金はかかりませんので、お支払いする必要はありません。
再度交渉してみては如何でしょうか。

ご質問の通り、弊社運営のサービスアパートも現在満室状態で推移しております。

これは今まで海外進出をためらってこられた日系企業、特に中小企業が円高など様々な経済状況が要因して、海外に生産拠点を持つ企業が増加し、それに伴う単身者やご家族帯同の駐在が増えているためです。

定期的にこちらに来られることがすでに判明しておられましたら、先ずは最低1、2ヶ月前での仮押さえ（仮予約）をお勧めいたします。

弊社の場合、予約解消の場合でもキャンセル料は頂きませんし、仮押さえ金もいただいておりません。

1. ジャカルタ（所謂日本人が多く住んでるエリア）のアパート （コンドミニアム）のおおよその家賃相場

単身、ご家族（ご夫婦のみ、お子様帯同ご家族）の構成により変わってきますが、ここでは一般的な相場をご案内させていただきます。
ただし通常のアパートの条件として1年一括前払いと1ヶ月家賃分のデポジット、家賃には１０％課税されます。サービスアパートの場合は日払い・月払いも可能です。また多くのサービスアパートではデポジットが不要です。
サービスアパートの家賃に含まれます付帯サービスは当ウェブサイトをご参照ください。（「エルトナ」もしくは「www.ertona-jakarta.com」で検索。直営物件を探す をクリック、各アパートの 詳細をクリック）

●単身者⇒通常のアパートをご利用：US＄900～、＋１０％
サービスアパートをご利用の場合：US＄950～、＋１０％

●ご夫妻⇒通常のアパートをご利用：US＄1,400～、＋１０％
●お子様帯同⇒通常のアパートをご利用の場合：US＄1,600～、＋１０％

価格に幅がありますのは、地域、ユニット面積、階数等により異なります。

2. Jababeka工場団地近郊で日本人が住んでいるところがあればその相場

Jababeka方面（高速出口から北東側）のチカランでの単身者の場合は一軒家を年契約される方が多いようです。ただしメンテナンス・治安に問題が多々発生しますので、弊社ではご紹介しておりません。

3. サービスアパートメントの相場（条件、例、最低1週間からの宿泊等）

サービスアパートの条件。サービス内容は上記で既に案内済みの当ウェブサイトをご参考になさってください。1ヶ月未満の契約は日割り料金適応となります。1泊あたりUS$40から50ドル＋10％とお考えください。

単身者用アパートといえばジャカルタではサービスアパートが便利です。
ホテル同様に1泊から長期契約まで可能です。デポジットを要求されることも先ずはありません。単身者にはこの形態のアパートをお勧めします。
物件はネットで検索できますが、やはりそれではいやだとお考えの場合のことを想定し通常のアパートについてご説明します。

インドネシアの場合通常契約期間の一括前払いが商慣習になっております。

月払いが可能な日本や他の地域と比べますとリスクが高い取引となります。
まずはネット等で仲介業者に問い合わせのうえ、ご予算またその他諸条件に見合った候補物件の見積もりや施設案内を依頼ください。

ジャカルタでは賃貸用パンフレットを備えている物件はほとんどありませんので、ネットや仲介業者からの情報が唯一となります。

そのような手順を経て、先ずはホテルやサービスアパートに滞在し、物件の下見を実施してください。ただ通常、契約・入金確認には時間がかかりますので、予定入居日の少なくとも1ヶ月前から行われることをお勧めします。勿論、ご見学後お気に入りの物件があり契約されたとしても、入金が確認されなければ、補修や追加要望には対応してくれませんので、ご注意ください。またご入居後の追加要望につきましては、聞き入れてもらう事は困難とお考えください。

以上か一般的な賃貸物件で主な流れです。
なお弊社直営物件におきましては、時間的にも入金につきましてもかなり融通がききます。これは直営物件を持つ弊社の強みといえます。

アパートマネージメント兼オーナーが居住者の知らないところで、ユニットやアパートを売却することは、こちらではたまにあります。
ただ売却が決定されれば、遅かれ早かれ事前に事実公表をすることが常識ですが、この場合はマネージメント側の100％不手際といえます。

今回のようにユニットを移動してほしいという要望は、デポジットの返金を含むすべての契約を新たなマネージメント側においても継続すべき行為であり、その説明が事前にないことは居住者を全く無視した行為です。ただ移動されずに実際すでに売却されたユニットに残存契約期間を過ごされた場合は、やはりデポジットの返還義務は新たなオーナーに発生します。

もし確実に盗んでいるという事実があれば、出来るだけ早く解雇した方が良いと思います。そうでなければ暫くの間、毎日在庫の記録をつけてみてください。
その結果減っている場合には、この行動は徐々にエスカレートしてくるはずですので、やはり早いうちに解雇ということになります。
ただしこの国では逆恨みということも少なくありませんので、出来るだけ穏便に、嘘も方便でアパートを引越しするからとか、経済的に雇えなくなったとかで誤魔化し、相手を傷つけない方法で行ってください。

新たにメイドを雇うのに当たって、永年外国人家庭での経験を持つメイドを複数紹介してもらってはいかがでしょうか。日本人向けの掲示板にもよく載っています。そのほか、ご近所の勤勉なメイド経由で探されるのも良いでしょう。
ただしメイド派遣業者からの紹介は、悪徳業者も横行しておりますのでお勧めできません。また気に入ったメイドが見つかったとしても、決して安心されませんように。相手の腹の内まで読めませんし、悪さをするメイドは初めの数ヶ月間は反対に雇用主を安心させて、こちらを手なずける技を持っていることもお忘れないように。付かず離れずがモットーです。

アパートのマネージメントは居住者の安眠を確保するのも大きな責務です。まずはマネージメントに相談し、長く続くようでしたら、隣近所向けに、安眠を妨げないような注意書き（英語、日本語などバイリンガルで）を早急に配布してもらうようお願いしてみてはいかがでしょうか。その場合依頼者の名前とユニット番号を伏せるように伝えてください。またマネージメント側との交渉においてはトップとの交渉を必ず実行してください。

高級なアパートでは差別化をする意味で、プライベートリフトを設置する所が増えています。長所としては、完全にプライバシーが遵守される。隣近所の方と顔をつきあわさなくても済む。高級感があってステータスシンボルの象徴、優越感をくすぐる。

短所としては、地震・火災など自然災害や不慮による事故が発生した場合に、状況が分からない。また逃げ場がメイド部屋を通っての1箇所しか非常口が見出せない。外国人が遭う盗難事故や人身事故で多くの場合メイド、運転手が絡んでいます。密室状態の中で、いかに防ぐかは非常に難しい問題です。

私からの意見としては、インドネシアの場合まだまだ安全安心面で疑問が残ります。袖振り合うも多生の縁と昔からいいますように、安全面を第一に考えられてはいかがでしょうか。

インドネシアの場合、最低1年契約というのが基本です。しかしアパートによっては1年未満での契約可能なところもあります。これが6ヶ月未満ですと大変難しく、本当に限られたアパートしかないと思います。広告媒体や仲介業者にて探させるのも良いのではないでしょうか。 うまくあった場合には、勿論月あたりの賃料も１年契約と比べますと10％前後の割高になります。

もし業者が親身に対応しない場合には、このような業者を利用しない方が賢明です。